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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

保持吸引外资“增量提质”态势（人民时评）******

　　中央经济工作会议强调，“更大力度吸引和利用外资”。不久前，商务部发布的数据显示，2022年前11个月，我国实际使用外资金额达11560.9亿元，按可比口径同比增长9.9%，已超过2021年全年。外资看好中国、投资中国，向世界展示了中国市场的超强韧性和巨大吸引力。

　　在“稳存量、扩增量”的基础上，我国外资“提质量”也取得明显成效。首先，引进外资促进了关键领域发展。高技术制造业实际使用外资金额增长58.8%，高技术服务业增长23.5%，已成为吸引外资的“主引擎”。其次，外资的来源更多元。来自韩国、德国、英国、日本等国家的实际投资同比分别增长122.1%、52.6%、33.1%和26.6%。“一带一路”沿线国家对我国市场的认可度也不断提升，投资不断增长。再次，外资的区域分布更合理。我国中、西部地区对外资吸引力逐渐增强，外资流入增速分别为28.6%和24.6%。可以说，我国吸引外资在2022年实现逆势增长，出现了“增量提质”的态势，充分表明我国经济韧性强、潜力大、活力足。

　　吸引和利用外资“增量提质”良好局面来之不易。成绩的取得，源于我国完整的产业体系、超大规模的市场、稳定的社会大局、长期向好的经济基本面等综合优势，也因为我国毫不动摇实施了一系列吸引外资的高水平开放举措，切实保障了外资对安全、回报和市场的期盼。在坚持扩大外资市场准入方面，2022年，我国连续第六年缩减全国和自贸试验区外资准入负面清单；把沈阳、南京、杭州、武汉、广州、成都6个城市纳入服务业扩大开放综合试点；2022年版《鼓励外商投资产业目录》总条目比2020年版增长了近20%。在坚持优化投资营商环境方面，2022年，各地区各部门继续深入清理、修订和废止了与外商投资法及其实施条例和司法解释不符的法规文件；积极落实《外商投资企业投诉工作办法》，推动营商环境市场化法治化国际化建设不断深化。在坚持对接高标准规则方面，2022年以来，我国积极推进加入《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》（CPTPP）和《数字经济伙伴关系协定》（DEPA），继续推进多个自贸协定的谈判和升级进程。

　　同时，也要清醒认识到，当前国际形势复杂多变，跨国投资者分散风险考量明显上升，各国吸引外资竞争日趋激烈，世界范围内新增投资呈分散趋势。做好2023年经济工作，实现经济运行总体回升，要求我们切实稳住吸引外资的基本盘，进一步提升利用外资的水平。中央经济工作会议提出：“要推进高水平对外开放，提升贸易投资合作质量和水平。”全面贯彻党中央的决策部署，要稳步扩大制度型开放，落实好外企国民待遇，坚定外资企业在华投资的信心；要认真研究新形势下利用外资的新趋势，抓住全球产业结构和布局调整带来的新机遇，优化外资来源结构；要继续引导外资流向高技术、高标准、绿色低碳等领域，均衡外资产业分布，让我国成为更富吸引力的投资热土。

　　开放是人类文明进步的重要动力，是世界繁荣发展的必由之路。过去中国经济发展是在开放条件下取得的，未来中国经济实现高质量发展也必须在更加开放的条件下进行。只要继续推进高水平对外开放，增强国内国际两个市场两种资源联动效应，就能保持对外资的强大吸引力，以中国新发展为世界提供新机遇。高凌云

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）